Frazionamento immobile: la guida completa

Avete pensato di acquistare un immobile grande da poter dividere con un familiare o un amico? Siete nel posto giusto. Vi raccontiamo passo passo cosa è necessario fare e cosa sapere sulla base della nostra esperienza di frazionamento di un immobile.

Non tutti saprete che la nostra casa deriva dal frazionamento di un immobile più grande, comprato in condivisione con i nonni, e poi diviso in due appartamenti uno per noi ed uno per loro. Se ve lo siete perso andate a leggere il nostro articolo sul progetto di frazionamento di casa nostra e sul progetto di ristrutturazione.

Procediamo con ordine.

come fare progetto frazionamento immobile

Come si fraziona un immobile?

Il processo è semplice, ma ci sono diversi ostacoli che si possono presentare durante la realizzazione del progetto di frazionamento dell’immobile.

Passo 1 – Acquistare immobile da frazionare

E’ sicuramente il passaggio più importante per impostare bene tutto il lavoro successivo. In questa fase, a nostro avviso, è necessario avere un tecnico di fiducia che dia un parere sulla fattibilità o meno dell’intervento.

Non tutte le case possono essere frazionate, ci sono precise caratteristiche da verificare una su tutte, la distribuzione degli impianti e la possibilità di modificarli.

Molti di voi si baseranno sulla base dei mq dell’appartamento per stimare una possibile divisione. Sbagliato! E’ solo uno dei dati da analizzare. Cercate di capire sempre dove sono posizionate le colonne di scarico, questo sarà il vincolo giù grande che avrete in tutte le vostre scelte.

Un consiglio fondamentale: quando trovate un appartamento interessante, non guardate i dettagli, le imperfezioni, ma soffermatevi piuttosto sulla metratura, i servizi, l’esposizione ed infine il palazzo. Un intervento di frazionamento è spesso molto invasivo, quindi la situazione pre-esistente andrà sicuramente modificata radicalmente.

Ve lo abbiamo già detto, lo so, ma lo riproponiamo perché è veramente utile avere una visione orientata al progetto finito.

Dopo avere individuato l’immobile, si passa all’acquisto che può essere fatto in diversi modi:

1. divisione dell’immobile in percentuale ovvero in quote parametrate all’effettivo esborso di denaro
2. divisione dell’immobile in percentuale ovvero in quote già parametrate alla futura situazione di progetto (necessario uno studio di fattibilità di un tecnico)

Preciso che in entrambi i casi voi acquistare un immobile unico perché non ancora diviso urbanisticamente e catastalmente.

Per la spiegazione delle differenze tra divisione urbanistica e catastale vi rimando ad uno dei nostri ultimi articoli che spiega con parole semplici di cosa stiamo parlando.

Passo 2 – Lavori di ristrutturazione per frazionamento immobile

come dividere una casa in due

Rarissimamente troverete un immobile già predisposto per essere frazionato. Ce ne sono, e quelli che hanno già gli impianti separati prevedono comunque dei lavori minimali di ristrutturazione. Per esperienza personale, vi direi di prevedere già dall’inizio una ristrutturazione pesante (dal solo punto di vista dei lavori, non urbanisticamente).

L’intervento di frazionamento è previsto dal DPR 380 del 2001 art. 3 comma 1: nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Per realizzare il progetto di frazionamento è quindi necessaria presentare quanto meno una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata a firma di un tecnico abilitato, che dovrà testimoniare la corrispondenza del progetto ai requisiti urbanistici ed igienico sanitari vigenti.

Passo 3 – Chiusura lavori – divisione urbanistica – atto notarile

Alla fine dei lavori, e solo in quel momento, il vostro tecnico comunicherà la chiusura della pratica urbanistica e contestualmente alla stessa dovrà indicare anche la nuova situazione catastale.

Il tecnico dovrà quindi provvedere ad una modifica catastale, creando due nuove unità immobiliari, di cui sarete proprietari secondo le quote di acquisto. Fate bene attenzione a questo passaggio perché, nel momento in cui si creano due unità immobiliari, sarete proprietari di due immobili.

Vi troverete quindi sul punto di fare una scelta, in base alle vostre esigenze deciderete se rimanere proprietari di entrambi gli immobili pagando quanto previsto per la “seconda casa”, oppure potete fare un nuovo atto notarile per dividere la proprietà dei due immobili.

Per quest’ultimo punto vi rimando ad un buon notaio. Se avrete bisogno di sapere come abbiamo risolto noi la questione lasciate pure un commento.

Passo 4 – Plusvalenza immobiliare da frazionamento immobile

Se siete arrivati all’ultimo punto, probabilmente vi porrete questa domanda.
Ma la divisione e successiva vendita di entrambi gli appartamenti o di uno dei due, genera plusvalenza immobiliare?

Bene, dopo aver studiato a lungo vi propongo questo interpello fatto all’agenzia delle entrate che ha chiarito e di molto la situazione.

In breve, “la vendita delle unità immobiliari risultanti dal frazionamento dell’appartamento non determina plusvalenza tassabile, semprechè lo stesso sia stato destinato ad abitazione principale dal contribuente o dai suoi familiari per la maggior parte del tempo intercorrente tra la data d’acquisto dell’immobile, successivamente frazionato, e la data di vendita di entrambi gli appartamenti risultanti dal frazionamento ovvero le date delle singole cessioni, se effettuate separatamente”.

Speriamo di aver chiarito la situazione e vi auguriamo un grosso in bocca al lupo per i vostri progetti.